원당1구역 매물 지금 투자하면 어떨까?

요즘 부동산 경기가 좋지는 않습니다

22년도에 고금리가 시작되면서 거의 폭락하였죠

그리고 23년 1월을 저점을 다지면서 최근까지 많이 올랐습니다

현재는 대출규제와 함께 상승세가 멈추면서 부동산 시장이 활발하지는 않습니다

요새는 오히려 비트코인이 상승하면서 관심이 더욱 사그라들었어요

서울의 경우에는 전고점을 넘어서거나 거의 회복한 지역들과 상품들이 많이 있지만...

경기도는 아직 조금밖에 회복을 못했다고 하는 것이 맞을거 같습니다

( 지방은 아직까지 많이 힘드네요 ㅜㅜ )

고양시 덕양구 끝자락에 원당 재개발이라고 있는데 관심가는 지역이 있어서 살펴보았습니다

바로 원당 1구역입니다

이곳은 수년전에 프리미엄이 0원일때부터 제가 눈여겨 보던 곳이에요.... 

하지만 그때는 아무도 쳐다보지 않았어요. 서울을 시작으로 부동산이 상승하던 시기였기 때문이 상대적으로 변두리 재개발(?) 지역으로 평가되던 원당은 대중의 관심이 없었죠 ^^

코로나 발생직전부터 온기가 퍼지더니 프리미엄이 꽤 올랐다가... 22년도에 다른 부동산들과 마찬가지로 폭락? 하였습니다

그리고 아직 조금 밖에는 회복을 못한거 같습니다 ~

가격적인 측면에서 보면 그렇다는 것이구요....

어느덧 분양을 기다리고 있는 재개발 지역입니다. 

그래서 피가 많이 올랐겠지 했는데...  최근 차가운 분위기로 프리미엄이 별로 회복을 못했네요 ~

그래서 지금이 투자기회일 수 있는 거겠죠 ~

실거주 하시려는 분들은.... 소외된 지역들은 관심이 사그러진 지금이... 집사기 좋은 시점입니다만.....

실제로 움직이는 분들은 별로 없다는 ㅠㅠ

84형(34평) 기준으로 프리미엄이 1억4천 정도 됩니다

59형(25평) 기준으로는 프리미엄이 7천만원이 확인되고 있습니다

그러면 초기재개발인가요???

아니요...

이 글을 쓰는 현재 ( 2024년 12월 3일 )... 이미 착공이 되었네요... 헐

24년 10월에 착공하였고 지금 공사중입니다

모델하우스가 12월에 오픈할 예정이라고 하네요 ( 삼송 스타필드 정문 바로 앞입니다 )

조합원 분양계약이 몇일 뒤에 있을 예정이고요... 일반분양도 곧 진행될 예정이라고 합니다.

( 조합원 분양계약은 24년 12월 14일부터 23일까지 진행된다고 합니다 )

입주는 27년 중반에 입주한다고 하니...  앞으로 3년도 남지 않았습니다.....

25평의 조합원 분양가는 4.227억입니다....

여기에다가 프리미엄 7천을 더하면 총 투자금이 4.9억이 되시겠습니다

리스크가 거의 없는 25평 신축 입주권이 4.9억이면 왠지 저렴해 보이는거 같은데요 헉

그럼 단지세대수가 적겠죠?

아니요... 2,601세대입니다 ...  대단지죠... ㅋㅋ

시공사가 이름없는 곳일까요?

포스코 + 한화 컨소시엄으로 진행되기 때문에 브랜드도 훌륭하네요 ㅎㅎ

그럼.. 역에서 먼가 봅니다 ~

아니요. 바로 코앞에 역이 있습니다. 교외선 원릉역이 지나갈 예정입니다 ( 물론 지하철은 아니고 기차같은 지상철입니다만....  )

추억의 교외선은 24년에 개통할 예정입니다. 능곡역을 시작으로 대곡역 원릉역(원당1구역) 지나서 의정부까지 지나갑니다

집앞에서 교외선을 타시면 대곡역(1정거장)에 가셔서 GTX를 이용하시거나 3호선을 환승하실 수 있고 능곡역에서는 경의중앙선으로 환승하실 수 있게 되네요 ~

( 교외선의 배차간격은 깁니다. 하루에 10회 왕복한다고 하니깐요 ㅠㅠ ) 힘들면 마을버스타고 3호선 원당역에 가셔야 한다는 단점이 있긴 합니다

그럼...  4억 9천만원으로 신축 대단지 역세권 25평 로얄층 (조합원은 대부분 로얄층이니깐요) 을 매수하면 비싼 것일까요??

바로 옆에 있는 16년차 래미안휴레스트 ( 1600세대 2009년 입주 ) 매물과 비교해 보았더니...

25평 로얄층 매물이 5억1천만원쯤에 매물이 확인되고 있습니다.....

원당1구역이 입주하는 3년뒤에는 래미안휴레스트가 19년차 아파트가 되니...

20년된 구축보다 신축 입주권이 더 저렴하네요 ㅎㅎ

3년뒤 부동산 시세가 지금과 동일하다고 가정해도 원당1구역이 래미안휴레스트보다 15프로정도 비싸야 정상이라고 저는 생각합니다만 ㅎㅎ

이렇게 생각해보면.....  

지금 원당1구역 투자는 나쁘지 않아 보입니다....

실거주를 목적으로 하신다면 충분히 추천할 수 있겠다고 생각이 드는군요 ~

물론 투자하신다면 다른 지역들도 있으니 비교가 가능하겠지만요...

지금 같은 시기에 입주가 가까운 재개발 물건은 실거주 및 투자상품으로 적절하다고 판단이 듭니다..

저는 돈이 없어요 ㅠㅠ

대출 일정도 있길래 찾아봤습니다...

조합원 계약금은 5%이고...

중도금은 1차 5% ( 사실상 이것도 계약금 같아요 )

중도금 10%씩 5회를 더 납부하고 ( 중도금 총 6회임 )

잔금 40%입니다

중도금 대출이 55%된다고 하니 ( 계약금 5% 제외 ) 매우 훌륭한 조건입니다

중도금 대출 금리는 현재 3.77%로 확인이 됩니다...

( 저는 부동산과 전혀 관련이 없습니다. )

이상으로 원당1구역 재개발 현황과 전망.. 시세..  중도금 대출까지 정리해보았습니다 

다음에도 좋은 부동산 소식으로 찾아오겠습니다 ~