갈현 1구역 어디까지 왔는지 살펴보고 매물 시세는 얼마나 되는지 보자

4년전에 갈현 1구역을 소재로 글을 썼던 적이 있더라구요

이제 오래 시간이 지났으니 현재 갈현 1구역이 어느 단계까지 와 있는지 보자구요

서울 은평구 갈현동에 갈현1구역이 있습니다

경기도 성남시에도 갈현동이 있어요. 그래서 헥갈릴수도 있답니다

이 사진은 은평구청 주택재개발 페이지에서 가져왔습니다

사진에서는 잘 보이지 않지만 오른쪽 하단에 분홍색으로 전철처럼 색칠이 되어 있는 곳이 연신내역입니다.

지금  GTX-A 역사가 공사중이에요

갈현동 300번지일대에 위치한 갈현 1구역은 조합원이 무려 2600명에 달하는 대단지입니다.

건축계획은 4,116세대의 32개동으로 대단지입니다 ^^

규모가 크면 상대적으로 사업추진이 느리다는 단점이 있습니ㅣ다

여기도 2004년도 6월에 재개발 기본계획결정고시가 났었지만 아직 완성되지 않은 곳입니다 ㅠㅠ

but, 22년도 5월에 관리처분인가를 받았고 현재는 이주가 거의 완료가 된 상태입니다

( 이주도 2년이 넘게 걸리고 있네요 ~ )

이제 철거단계라고 보시면 될거 같습니다 ~

아파트의 이름은 "북한산 시그니처 캐슬" 이라고 합니다

이름에서 시공사는 롯데건설이라는 것을 알수가 있습니다.

용적률이 눈에 띕니다. 230%이네요. 최근에 건축되고 있는 신축아파트들이 250%를 넘는 것을 볼 때 용적률이 낮아서 왠지 쾌적할거 같다는 생각이 드네요 ^^

앞으로는 연신내역 (3호선 , 6호선 환승역)이 있고 GTX-A노선도 정차하게 됩니다.

뒤로는 서오릉 자연공원이 있네요. 어릴 적에 서오릉으로 소풍을 많이 다녔던 기억이 나서 더욱 반가운 곳이네요 ^^

앗. 서오능은 창릉동이니깐....  창릉신도시와 바로 옆입니다. 창릉신도시까지 신축벨트를 형성하게 되겠네요

서오릉 오른쪽으로는 구파발역과 롯데몰 , 은평성모병원이라는 대형병원을 끼고 있으니...

인기가 더 많을 것으로 보여집니다.

인근에 있는 은평뉴타운은 자연친화적인 뉴타운으로 알려져있죠. 이제 그 이름을 갈현1구역이 바통을 받지 않을까 생각이 듭니다 ~

자세히보니 개인적으로 탐이 나는 입지네요...

매물을 살펴보겠습니다 ~

84타입(구 34평)의 조합원 분양가는 6.19억입니다. 하지만 확정금액은 아니여서 여기서 소폭 올라갈 수 있다고 보시면 되시겠습니다.
59타입(구 25평)의 조합원 분양가는 4.82억이라고 나오네요. 5억 언저리라고 보시고 5억을 살짝 넘길 수도 있다고 보시면 좋겠습니다

84타입의 프리미엄은 2억중반부터 있는거 같습니다. 그런데 매물이 워낙 광범위하고 금액대가 다양해서 딱 머라고 말씀드리기는 애매한 수준인거 같습니다. 피가 싸면 초기투자금이 비싸구요. 

59형(25평)의 경우에는 프리미엄이 2.5억입니다. 25평이랑 34평의 프리미엄 차이가 없습니다 ㅎㅎ

59형의 초기투자금액은 3억 후반으로 조회가 됩니다

그렇다면 34평의 총 투자금액이 ( 조합원분양가 + 프리미엄 ) 8억중반부터 후반이라고 보셔도 될 거 같습니다

( 실거주 및 투자로 34평을 구매하시면 좋을거 같아요 ~ )

인근에 있는 연신내 양우내안애 퍼스티지의 경우에는 31평의 시세가 10억으로 나오네요. 하지만 여기는 단지가 작아요 239세대입니다.

아무튼 바로 지어진다고 가정해도 못해도 10억이상이라는 이야기입니다 ( 마음속으로는 13억 이상이라고 봅니다만... )

실제로 녹변역 역세권 신축 아파트들은 84타입이 12억을 넘습니다.

GTX-A를 이용할 수 있는 연신내역 역세권인 갈현1구역의 시세는 녹번을 넘어설 가능성도 높아 보입니다.

그리고 입주가 실제로 발생하는 4~5년뒤 ( 2028 ~2029년 )에는 따끈따끈한 대단지 새아파트이기 때문에 현재의 녹변역 신축보다 매매가격이 비쌀 것입니다.

그러면... 음....

34평의 가격이 8억중후반이면 많이 저렴해보입니다...

돈 있으면 제가 사고 싶네요 하핫.