방화 5구역 재건축 어디까지 왔나 봅시다

안녕하세요. 오늘은 재건축에 대해서 보겠습니다

서울 강서구 방화동의 방화5구역 (재건축) 입니다 ^^

 

방화5구역은 재개발이 아니고 재건축입니다. 

그럼 구축 아파트를 철거하고 신축 아파트를 짓는 것일까요?

대부분의 재건축은 구축 아파트를 허물고 새아파트를 건축하지만 간혹 재개발같은 재건축도 있습니다

( 비슷한 사례로는 북가좌 6구역 재건축이 생각이나네요 ~ )

해당 방화5구역에는 빌라와 단독주택이 대부분입니다~

2024년 9월 11일에 재건축 관리처분계획인가를 고시받았습니다

지금은 이주를 시작하였고 시공사는 GS건설입니다.

공사비가 인상되어서 평당 660만원으로 책정이 되었다고 하는데요... 그래도 이정도 금액이면 서울에서 선방하였다고 생각이 됩니다

방화뉴타운에는 다양한 구역들이 존재합니다. 방화1구역 , 방화2구역 , 방화3구역 , 방화4구역 , 방화5구역 , 방화6구역 , 방화7구역 , 방화8구역 , 그리고 긴등마을구역까지 합하면 대규모 뉴타운입니다

( 참고로 긴등마을구역은 마곡 힐스테이트입니다. 입주는 2015년에 했구요 603가구네요 ~ )

바로 오른쪽에는 마곡이 있습니다. 사람들은 마곡의 시세를 방화뉴타운이 넘어설 것이라고 예상하고 있네요.

아무래도 옆동네에 신축 아파트들이 줄줄이 들어오게 되면 시세가 역전될 가능성이 높겠죠? ^^

아무튼 방화5구역은 26년에 착공을 목표로 하고 있습니다.. 그렇게 된다면 29년에는 준공과 입주가 가능하다는 이야기가 됩니다. 그래도 조금 이주와 철거가 지연된다고 가정하면 2030년에 입주예정이라고 생각하시면 좋을거 같습니다

매물을 보겠습니다..

잉?

저렴한 가격대는 없네요( 오늘 기준으로 2025년 1월 8일 )

가장 저렴한 매물로 9.6억이 확인되고 있습니다. 단독주택이 많아서 그런지 13억 , 14억 이런 매물이 많습니다.

감정평가 금액이 큰 게 많아서 1+1 매물이 많군요...

84타입 한채를 신청한 매물을 찾아서보니...

권리가액이 15억 8천만원이고 프리미엄 1.2억 더해서 매물 가격이 17억이 보이네요...

하....  프리미엄은 매우 저렴하긴 합니다 ~

조합원 분양가를 찾아보니 84타입이 9억 후반대로 확인이 됩니다..

그러면 이런 매물을 매수하면 나중에 돌려받는 돈이 생기겠네요 ~

감정평가금액이 비싸면 조합원분양가도 오르기때문에 무엇이 좋다고는 단정짓기 어렵습니다만....

조합원분양가가 저렴하진 않은거 같습니다.

일반분양가격은 아직 알 수가 없지만 13억은 되어야 수익이 있을거 같습니다 ~

34평의 조분이 10억이라고 가정하고 프리미엄이 1.2억이면 총 투자금액이 11억 2천만원입니다 ( 매물가격은 일단 무시하고요 )

바로 이 느낌으로 주위 신축 매물을 보겠습니다 ^^

바로 옆에 있는 마곡엠밸리 6단지를 보겠습니다. 이곳은 1466세대로 2014년 입주했으니 벌써 11년차입니다. 

최근 시세는 84타입이 14억이네요. 매물 호가는 15억 , 16억에도 올라와 있습니다

그럼 시세가 14억이라고 생각하고요...

방화5구역이 입주할 시기인 2030년(가정) 에는 마곡엠밸리6단지는 16년차 중고아파트가 됩니다..

입지는 비슷하다고 보여지고요.. 물론 마곡이 네임밸류가 앞서지만... 10년뒤에는 방화뉴타운도 여기저기 입주를 할테니.. 10년뒤에는 마곡과 방화뉴타운의 이미지가 동일하다고 해도 될 거 같습니다.

그러면 신축(방화5구역 재건축)과 구축(마곡엠밸리6단지)의 연차는 16년이 되어버리니 가격차이는 방화5구역이 15%~20%정도 비쌀 가능성이 높습니다 ( 현재 구축과 신축의 시세를 비교해보면 그렇습니다 )

현재의 아파트가격이 전혀 오르지 않는다고 (억지로) 가정해보면...

14억에서 20퍼센트를 더하면 14억 + 2.8억 = 16.8억이 됩니다

지금 이 분위기 그대로 유지가 된다면 5년뒤에는 방화5구역의 입주시 가격은 16억8천만원이 됩니다

( 물론 저는 이 가격보다 훨씬 비쌀 것이라고 예상을 합니다만.. 매우 보수적으로 최악의 가정을 한 것입니다 )

하지만 2022년 후반기부터 부동산이 크게 하락했으니...

부동산 사이클을 생각해보면 5년뒤에는 지금보다는 훨씬 비쌀 것 같다는 예상을 할 수 있겠습니다.

폭등장이 아니더라도 지금보다 20% 비쌀 것이라고 생각해보면다면...

마곡엠밸리6단지 34평의 가격은 2030년에 16.8억이고 방화5구역은 거기에 20%를 더해서 20억 1천만원이 되겠습니다.

이것이 합리적인 가격이 아닐까 합니다....

결국.. 현재의 방화5구역의 34평 입주권이 11.2억이 맞다면...

20.1억 - 11.2억 = 8.9억 

결국 8.9억의 안전마진이 계산이 됩니다 ....

지금 방화5구역을 매수하시면....   5년뒤 입주시에 8.9억의 시세차익이 발생합니다.

이주를 시작했으니... 리스크도 거의 사라진 상태이고요...

음.,..  문제는 매수 가격이네요 ^^

최근에 저렴하게 매수한 기록도 보이는 것으로 보아서 프리미엄이 매우 적은 방화5구역은 구매할수만 있다면

매우 매력적인 재개발이라고 하겠습니다...  ( 말은 쉽네요 ㅠㅠ )

재개발 전문가이신 까르님은...  방화5구역의 총 투자금액을 13억으로 보고 계시네요...

아마 저렴한 물건은 프리미엄이 2억을 넘는가봅니다. ( 현재는 매물 확인이 안됨 )

방화뉴타운의 단점은.... 바로 왼쪽에 김포공항이 있어서 시끄러울 수 있다는 것인데요...

실제로 거주하시는 분들은 익숙해지셔서 그런지..  시끄러움을 잘 모르시겠다고 합니다...

방화뉴타운.. 저도 유심히 보려고 합니다 ^^

감사합니다