상대원 3구역 재개발 구역 지정 - 역대 가장 큰 규모

바로 최근에(2024년 12월 30일) 재개발이 지정된 지역이 있는데... 

대한민국에서 가장 큰 규모의 재개발 사이즈입니다

경기도 성남시 중원구 상대원동에 있는 상대원 3구역입니다

왜 역대급이냐하면요...

8792세대로 분양을 계획하고 있는 대단지이기 때문입니다.

재건축은 둔촌주공을 비롯해서 만세대가 넘는 곳도 있지만 재개발로서는 8천세대가 넘는 지역은 처음입니다

바로 이 곳입니다. 구역의 정확한 지도조차 아직 찾기가 힘들어서 제가 그려보았습니다

왼쪽에 파란색으로 매물이 보이는 곳은 지금 철거가 완료되기 직전인 상대원 2구역입니다

상대원3구역의 주소는 상대원동 2780번지 일대입니다. 

단지의 규모가 워낙 크기 때문에 주차장 , 공원 , 행정복지센터 , 돌봄센터 , 실내체육시설 등 복합공공시설까지 함께 지어질 예정이라고 합니다.

임대주택은 현재로서는 1525세대로 계획되었지만... 이제 시작하는 재개발 구역이기 때문에 분양내용은 변경될 가능성이 높습니다 ^^

상대원 3구역의 장점을 찾아보죠 ~

바로 오른쪽에 성남일반산업단지가 보입니다. 그 말은 일자리가 바로 옆에 조성되어 있어서 직주근접을 찾는 수요가 많을 것이라는 거죠..

그리고 왼쪽 아래에는 판교입니다. 판교에는 고급 일자리들이 많이 있는데... 주로 신혼부부가 많거나 어린 자녀들을 키우는 분들이 많아요

그래서 더욱 직장과 가까운 곳의 신축을 선호하는 수요가 매우 많습니다.

물론 강남도 가깝구요 ~

바로 위에는 8호선 단대오거리역입니다. 네이버지도로 측정해보니 직선거리로 700m 나오네요. 그럼 역과 가까운 곳에서는 역세권이라고 할 수 있겠네요. 역과 멀리 떨어진 단지내 아파트에서는 마을버스를 이용하시면 될 것 같습니다

요즘은 대단지 아파트 단지 안으로 마을버스가 들어온답니다 ^^

가격을 알아보겠습니다

바로 옆에 있는 상대원 2구역의 경우에는 2028년 입주를 앞두고 있습니다. 곧 착공을 할 예정인데요

59타입 입주권의 경우에는 프리미엄이 2억 5천 정도로 보여집니다.

조합원 분양가는 4.5억이라고 하는데요.. 그러면 총 투자금액이 7억입니다... 음..

분양가가 많이 저렴하네요. 추가분담금이 조금 있을 수 있다고 가정하면 7억 초반으로 59타입을 매수하는 꼴이네요...

비교가 가능할 신축아파트를 찾아보니...

바로 위에 e편한세상 금빛그랑메종1단지 ~ 5단지가 보입니다.

역에서 가장 가까운 1단지를 보겠습니다. 23년도 입주했으니 따끈따끈한 아파트인데요. 마침 1135세대로 대단지이네요~

25평의 경우에 최근 실거래가가 9억으로 확인이 되고 있습니다. 매물 가격은 9억초반에 올라와있고요 ~

상대원3구역이 10년뒤에 입주한다고 가정하고 ( 조금 더 걸릴 가능성이 높지만 ^^ )

e편한세상 금빛그랑메종1단지가 10년뒤에는 12년차 아파트이기 때문에 역에서 조금 더 가깝더라도 상대원1구역이 더 비쌀 가능성이 높습니다. (매머드 대단지이기도 하구요)

그러면 25평 입주권이 미래에는 9억이상의 가치를 가진다고 볼 수 있겠군요.. ( 상대원2구역이 상당히 저렴한데요 ^^ )

상대원 3구역의 매물을 찾아보았습니다. 일단 별로 없구요 ㅠㅠ

최근에 올라온 최저가 매물을 보니... 전용면적 12평짜리 빌라가 매매가격이 3.6억이 있네요.

전세가 1.2억이 껴있다고 하니 투자금액은 2.4억이 되겠습니다.

예상되는 권리가격은 4억이 넘을 것으로 추청이 되고 있습니다. 그러면 미래의 감정평가금액보다 총 매매금액이 저렴하다는 이야기가 되겠습니다 

그 말은 바로.. 프리미엄이 지금 제로라는 이야기가 되기도 하네요 ^^

25평의 조합원 분양가를 6억이라고 잡아봅시다... 

그러면 조합원분양가 + 프리미엄(가정) 에서 매매가격(예상권리가격과 같다고 가정)을 빼면 2억이 남네요..

나중에 분담할 분담금이 2억이라고 할 수 있겠습니다 ^^

그러면 현재 매가인 3.6억 + 분담금 2억 = 5.6억이 최종 신축아파트 25평 가격이 되는 셈입니다.

여기서 더 오른다고 가정해서 6억이라고 해보면...

완전 초기의 대단지 역세권 재개발을 6억주고 미리 구매하는 셈입니다

현재 인근 신축 아파트 25평은 9억이니 3억의 마진이 있는 셈입니다.

( 여기까지는 어디까지나 제 개인적인 의견일뿐임을 알려드립니다 ^^ )

이거....  자식에게 증여할 용도로 사면 좋읅거 같구요...

젊은 신혼부부(실거주 집 있으신 분들이) 장기투자로 구매하시면 좋을거 같다는 생각이 드네요 ^^

판교 옆의 신축아파트.... 상대원 3구역에 관심을 가질 이유입니다 ^^