신림1구역이 움직이려 하고 있습니다

조용한 강자라는 말이 있죠

아마도 신림뉴타운의 신림 1구역 재개발을 두고 하는 말이 아닐까 합니다

신림동에는 백순대를 먹으러 많이 다녔던 기억이 나는데요

신림동에 재개발이 있는지도 모르시는 분들이 많으시더라구요

아무래도 서울 외곽으로 인식되어지고 빌라가 많은 지역으로 이미지가 굳어져서 더욱 그렇지 않은가 합니다

하지만 신림1구역은 조용한 강자가 맞습니다 ㅎㅎ

사진에 빨간펜으로 그림 그려 놓은 곳이 바로 신림 1구역의 위치입니다

주소는 서울시 관악구 신림동 808번지 일대로 나옵니다

현재 ( 2025년 1월 7일 기준으로)는 조합설립인가 상태이구요

얼마전에 사업시행계획인가를 공람중이라고 나오고 있습니다 ~

이제 사업시행인가를 승인받을 예정이라는 것이죠 ~ ( 벌써 사시 임박이라는 뉴스가 나오고 있네요 )

신림1구역 재개발은 무려 4185세대의 대단지입니다 ( 임대는 631세대 포함으로 나옴 : 변경 가능 )

아파트 39개동이 최고 29층 높이로 지어진다고 하네요. 아무래도 지대가 높고 산을 끼고 있어서 더 높이 짓지는 못하는 듯 합니다 

뭐. 개인적으로는 너무 높은 아파트보다는 30층 언저리의 높이가 딱 좋다고 저는 생각합니다. 너무 높으면 저층은 일조권에 문제가 꼭 생기거든요 ㅠㅠ

( 아니면 아예 49층 정도로 초고층으로 가면 오히려 쾌적해집니다 )

암튼 .. 시공사는 GS건설 , 현대엔지니어링, DL이앤씨에서 컨소시엄을 한다고 하네요 ( 엥? 3군데나 ? )

입지를 보겠습니다

와...  바로 앞에 딱 붙어서 신림선 서울대벤처타운역이 있네요. 경전철이긴 합니다만(신림선) 신림역에서 2호선으로 환승이 가능하고요 나중에 경전철이 연장되는 것으로 알고 있습니다.

앞에는 도림천이 흐르고 뒤에는 산이 있네요.. ( 오 배산임수의 입지인가요 ?? )

주변에 학교도 많이 있습니다. 중학교가 남강중 , 난우중 , 광신중 , 신광중 , 봉림중 등 많이 있습니다

중학교가 중요합니다. 중학교는 쉽게 짓기가 어려운 편이거든요... 고등학교는 조금 멀다고 하더라도 걷거나 대중교통을 탈 수 있는 나이이지만 중학교는 좀 그게 잘 안되더라구요. 사춘기 시기여서 걱정도 되구요 ^^

그래서 학군에서는 중학교가 중요하답니다. 중학교 분위기가 사실 학군을 형성한다고 해도 과장이 아닙니다

오히려 초등학교는 걱정이 적습니다. 4천세대의 아파트가 신축으로 들어온다고 하면 없던 초등학교도 신설로 지어주는게 요즘 트랜드? 이기 때문입니다 ~ ( 물론 신림1구역 주위에도 초등학교가 여럿 있답니다 ^^ )

조합장은 유병철님으로 조회가 되네요. 조합사무실 주소는 관악구 양지길 94번지 1층이라고 나옵니다 ^^

현재는 사업시행인가를 위한 공람기간이에요 ( 2025년 1월 2일 ~ 2025년 1월 16일 )

공람기간 후에 질문이 있으면 조합에서 질문 혹은 민원에 대한 답변을 해야 하는 것으로 알고 있습니다 (그래서 조용히 넘어가길 모두가 원하죠 ~ )

조감도를 찾아서 보았더니 도림천을 단지 내부로 통과시키고 있었습니다. 그러면 이름을 리버뷰라고 할려나요? 

무엇이 되었든 하천도 이쁘게 리모델링 할테니 뷰가 굉장히 좋을 것으로 보여집니다.

제가 조용한 강자라고 했죠?

그것은 입지에 비해서 대중에게 많이 알려지지 않았기 때문에 그렇다는 것이고요

사실 이곳은 2005년도에 재정비촉진지구지정고시를 받았기 때문에 오래되었습니다 ㅠㅠ

조합설립인가는 2019년에 받았네요....

조합원분양가를 볼까요?

59타입은 3억 3천만원

84타입은 5억 1천만원 으로 나옵니다만... 이것은 좀 지난 자료이기 떄문에 앞으로 조합원분양가도 대폭 늘어날 전망입니다 ㅠㅠ

어쩌면 59타입은 조합원분양가가 7억 언저리.. 84타입은 9억 언저리로 상방을 열어두셔야 마음이 편할 수 있습니다...

물론 이정도까지 안될 수도 있지만 서울 전체의 재개발 상황이 현재 그렇습니다. 

현실적으로 조합원분양가 59타입을 6억이하 , 84타입을 8억 이하로 맞출 수 있다면 성공이라고 이야기 할 수도 있겠습니다.

대신에 일반분양가격도 84타입 기준으로 11억 이상이 될 가능성이 높기에....  무조건 나쁘다라고는 할 수가 없겟죠

일단 공사비가 몇년 전에 비교해서 2배씩 오르는 것을 막을 수가 없답니다 ㅠㅠ

매물을 보겠습니다

네이버 매물을 보니.. 별로 없네요..

대단지라서 많을 줄 알았습니다 ㅠㅠ

오늘 기준으로 최저 가격이 4억 2천만원입니다

아직 감정평가를 받지 않은 것으로 나오는데요. 대략의 프리미엄을 2.5억 정도로 예상하고 계신거 같습니다

무허가 매물도 있어서 반가운 마음에 보았는데...

무허가 매물은 프리미엄이 3장이네요 ㅠㅠ

요즘은 재개발 , 재건축을 대중들이 너무 잘 알고 있어서 프리미엄이 빨리 붙는 현상이 보여집니다.

지금은 부동산 분위기가 핫하지 않아서 저렴할 것이라 예상했는데...  제가 틀렸습니다

34평을 받을 수 있는 매물은 프리미엄을 3억은 생각하셔야 할 거 같습니다....

투자로 접근하시려면...

바로 옆에 있는 신림2구역도 좋아보입니다

현재 관리처분을 득하고 이주하고 착공을 코앞에 두고 있습니다

프리미엄이 34평 기준으로 3억 이하도 매물이 보이고 있습니다..... 입주까지 총 투자금은 8억 3천정도로 보여집니다

( 이 곳도 추가분담금이 소폭 생길 수 있다고 생각하시면 편합니다 )

하....  여기도 세대수가 1435세대로 대단지이네요 @_@

재개발은 속도가 빠른 것이 중요하니... 신림2구역을 먼저 투자하시는 것이 더 좋을거 같다는 생각이 듭니다..

하지만 신림1구역을 소개하는 시간이니...

신림1구역이 조합원 분양가가 높지 않을 것이라는 가정을 하고....  대단지 재개발을 잡으시는 것도... 나쁘지 않습니다 ^^

그러나 덩치가 크기 때문에 (4천세대 넘음) 입주까지는 아무래도 시간이 좀 걸릴 것으로 예상이 됩니다 ~

지금까지 신림1구역 + 신림2구역 재개발을 알아보았습니다

그럼 성투하세요 ~